文/房地产决策参考,微信号：fangjuece
在地产首席言论家任志强提出今年9月房价将明显上涨观点的背景下，也不乏一些业内大咖对市场趋势提出了相反的观点，振聋发聩的警示对房企和置业者无疑具有参考意义。
《房地产决策参考》认为，当前确实是中国房地产形势最复杂的一个阶段。国内经济增速下滑，是一个史无前例的大转折，这是决定房地产市场最根本的基本面；中美金融大战，美国加息在即，国际金融市场面临剧变，资产面临巨大贬值压力，对中国经济、金融、房地产市场前景影响巨大和深远；国内绝大部分城市房地产供应量总体过剩，一线城市虽然大体平衡，但是房地产市场继续被土地财政绑架，天价楼面价迭出，楼盘普遍豪宅化将可能把市场和主流房企推向毫无前景的深渊；今年虽然刺激楼市的政策迭出，但是房地产从来就是一个工具，饿的时候喂奶，但容不得过热，价格大幅度上涨，并不遥远的房地产税制改革，是架在楼市脖子上的一把有形和无形的刀……
诸多因素，让我们觉得，楼市也许2015年是乐观的，但仅仅从2015年最后一个季度来看市场，看房价涨跌，看资产账面价值，对于开发商，对于买房置业的人来说，意义都并不大，甚至以此决策，都是很危险的。从一两年甚至更长一点的时间段来看房地产市场，作出房地产投资决策，才是真正有价值的。
下面引用上海易居房地产研究院副院长杨红旭和上海同策咨询研究部总监张宏伟的两篇文章，观点仅供参考，不作为买房置业之依据。（房地产决策参考）
明后年房价可能见顶
这一段时间，国际金融环境动荡，股市、汇市、商品市场三大市场皆出现明显下跌，但楼市则基本平稳。
从全球金融危机或经济危机的历史与规律来看，相对而言，房地产市场多属被动性变化，滞后性发生危机。比如，1929年至30年代的国际经济危机，由股灾开始，最后波及楼市；1997-1998年的亚洲金融危机，导火索是泰国汇率崩溃，引发金融危机，进而导致房价大跌；2010年的欧债危机，最后使“欧猪五国”房价大跌。唯一祸起楼市的一次大型危机，是2008年国际金融危机。
宏观经济与房地产走势基本同步，房地产是经济重要组成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一个变量：货币政策和流动性，虽然对楼市影响较大，但却不至于直接导致楼市危机。当前，美欧经济稳健，仍处低息环境，未来一年楼市不会大跌。而新兴经济体的经济面与汇率面皆差，未来一年楼市难以大幅改善。
分析一下中国情况。2008年四季度至2009年，中国政府大规模刺激经济，全国房地产开发投资和市场，同步大扩张。2011年经济步入下行通道，直至今年上半年滑至7%。同时，全国房地产开发投资增幅持续下滑，中国楼市告别黄金十年，进入白银时代。其中，2012年至2013年一线和部分二线城市房价曾经大涨。2014年以来，同样是一二线城市再次复苏，房价于今年二季度止跌上涨，但三四线城市依然偏弱，全国房地产开发投资增速仍未企稳。
当前中国经济面虽弱，但绝对增速仍位居全球前列，所以对房地产市场并没构成严重压制。从货币政策与资金面看，当前仍处于降息降准通道，尤其是经过今年四次降息之后，贷款基准利率已创建国以来最低点，贷款购房非常划算。
从人民币兑美元走势看，没有持续大幅贬值的可能，况且中国楼市中的外资本就不多，即便流出，也不会明显影响楼市走向。不过，从中长期来看，人民币仍有贬值压力，对房地产市场构成小幅利空。
另外还须关注股灾对楼市影响。股市与楼市总体关系：同向，但不同步。国际市场也常见此规律。去年7月中国股市开始走牛，去年10月一线楼市才开始复苏；今年6月股市见顶，今年5月全国70城房价才由跌转涨。按此规律，明年或后年房价可能见顶(属于短周期性质，并非长期顶部)。
从两个市场相互影响机制分析，又可分为三个阶段：第一阶段，股市上涨初期，房价未涨，股市会分流楼市资金，小幅利空楼市；第二阶段，股市上涨过半至见顶，部分人先知先觉，提前在股市获利了结，转而购房；部分人后知后觉，冲进股市追涨，甚至卖房炒股，此时股市与楼市互有损益，呈中性；第三阶段，股市见顶后下跌半年左右，此时房价仍在继续上涨，会吸引从股市中逃离部分资金，反而小幅利好楼市。因此，至少在今年年内，股灾不会冲击楼市。（上海易居房地产研究院副院长杨红旭）
楼市将陷入大萧条的六大理由
今年8月底，央行再次降息降准，至此，本轮央行累计已有五次降息四次降准，对于楼市来讲，业内人士普遍看好此次降准降息之后的房地产市场，大多数业内人士认为，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量势必会短期反弹，金九银十已经没有什么太多的悬念，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。
从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。
笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，“金九十银”之后的楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。
中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使楼市起码一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。具体来讲，有以下六大理由：
理由之一:楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持。
理由之二：央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条
今年“330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
因此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“金九银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。
理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义
美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。
理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期
今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。
无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。
从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险
去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。
理由之六：对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力
事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。（文/同策咨询研究部总监张宏伟）