在摇号、选房后,自住房准业主纷纷认为,购房合同中存在霸王条款,选房前承诺的建筑设计,也在实际建设中被篡改。
而在旁观者看来,自住房准业主选房后即维权的行为,有“挟舆论以令开发商”的意味,其目的只为获得更大的实际利益。
准业主们的诉求,到底是得了便宜还卖乖,还是心有苦衷无处诉?合同未签、维权先行的背后,更公允的建设标准与合同规范又在何处?
“没有专业人士还看出这么多问题,这房子能让人放心么?”
8月12日上午9点刚过,准业主于茂早早来到了位于北五环外的东洲家园售楼处门前。
她的书包里,装着几十本“东洲家园自住房延期签署合同暨维护业主权益联名书”。三十九条“问题条款清单以及修改意见”,足足印满了27页a4纸。所有问题与意见,都是准业主们对东洲家园项目的合同、贷款、建设等提出的质疑。
于茂要将这些“联名书”,发给随后抵达的准业主——这个周三,是准业主第一次与开发商正面交锋的机会。
而此时,距离东洲家园选房截止,仅过了一周时间。
于茂回忆,选房还未结束时,业主qq群里就出现“维权”声音,起因是有网友将购房合同的照片发到网上,随后被细心的准业主们发现了诸多“问题”。
例如合同《附件八补充协议》中,规定“买受人不得以房屋设计、工程质量、装饰或设备的现状存在瑕疵为理由拒绝接收商品房。买受人查验商品房后,出卖人对买受人提出的合理的整改意见应进行维修,但不承担逾期交房的违约责任。”
东洲家园的准业主们认为,这样的条款显然对买房者不利,是售房者为逃避责任留下的“陷阱”,应当在合同中予以删除。
除了这些被准业主们视为不合理的“霸王条款”,“问题条款清单以及修改意见”中,还包括增大窗户高度、更换窗户材质、扩大贷款银行范围等要求。
“问题都是大家一条条提出来的,没有专业人士还看出这么多问题,这房子能让人放心么?”东洲家园的选房截止到8月5日,从外观估测,几栋大楼已封顶。选房过程中,于茂等人被通知,房屋将于2017年10月交付,这也与之前的宣传不符。
准业主们的质疑,开发商方面并非毫无回应,在与于茂的电话对谈中,开发商负责人表示“合同是我自己带着律师和住建委的三个律师谈判后的结果,没有一点是霸王条款”,对于交房期限、窗户材质等问题,负责人则以规划需要等理由回应。该负责人甚至向于茂表示,东洲家园位置不错,二手房每平方米3.5万也买不着,“买了不冤枉”。
“合同白纸黑字才是保障,公开信、口头承诺有什么意义?”
该负责人的电话答复,显然没有得到东洲家园准业主的认可。事实上,东洲家园也并非自住房业主维权首例。早前选房结束的金隅·汇景苑、龙冠·冠华苑、东坝江湾项目等多个自住房项目,都出现了准业主尚未签署合同,便开始针对合同条目维权的案例。
“发现问题,是因为有邻居把预售合同弄到手了,放到网上一看,大家就觉得问题很大。”2015年7月12日,东坝江湾项目准业主黄轩成功选房,随后成为“维权小组”的主力。与东洲家园相似,东坝江湾项目准业主也对合同中“买卖双方不对等”的条款最为介怀。
更具独特性的是,东坝江湾项目的预售合同中,还对小区未来绿化用地的归属做出了规定,如购房合同《附件十补充协议》中,“双方同意本合同第二十三条补充如下:买受人同意建筑区划内所有与某住宅单位相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台,由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权。该住宅单位使用花园、绿地、楼宇屋面、露台,其范围、面积,以该住宅单位的出卖人与买受人签订的《北京市商品房预售合同》约定的范围、面积、使用期限为准。上述部分,其使用权归各相应单位买受人按合同约定使用,其他买受人对此放弃且不具有使用权 。”
“我们当时就发现,这条款很有针对性。”黄轩表示,作为自住房,东坝江湾项目与同一开发商的另一处“豪宅”相邻,“等小区盖好了,非常有可能两个项目之间的公共绿地全部划给对方,或者干脆弄上软隔离。”
“从利益出发,开发商肯定会将资源往豪宅一方倾斜,比如绿地、车位。说好总数是多少,但比例就是另外一回事了,可自住房小区这边的业主,是另一边的六七倍。”黄轩认为,自住房业主并非“没事找事”,例如自住房的层高小于普通商品房的平均值,业主也愿意承受:“但用合同的形式,把一些公共利益也隔离开,把人分成三六九等,这是不行的。”
7月25日,在第二次业主与开发商会谈后,东坝江湾项目公告表示可以删除有关绿地的合同条目,并调整了部分合同条款。虽然并非所有条目都如黄轩等人所愿修改,但多数业主在看到变化后,选择了签约:“在我看来,很多问题没有写在合同中,还是留下了隐患。对于业主来说,合同白纸黑字才是保障,其他公开信、口头承诺能有什么意义?”
“签合同不是大家满意了,只是怕开发商不给签约”
上午10点30分,东洲家园的维权业主已聚集了五十余人,然而进入售楼处后,于茂们先被浇了一头冷水——东洲家园开发商工作人员表示,参与谈判的业主代表不得多于三人,且到场人员必须查验身份证和选房确认单,谈判才能开始。
这一要求遭到业主的反对,准业主认为,登记身份可能遭到开发商的报复,工作人员则表示,登记身份“是住建委要求的”。
“验证业主身份可以,但必须要由独立第三方来。再说只有代表能参与谈判,实际上已经剥夺购房人自行和开发商就合同进行协商的权利。”登记还是不登记,仅一个问题于茂等人与开发商的工作人员就僵持了一个多小时,却毫无实质进展。
于茂的担忧,并非空穴来风,同属自住房的龙冠·冠华苑,就有维权者吃了“哑巴亏”。
“与开发商和住建委谈了几次,开发商出了两封公开信,对合同一些问题作了解释,然后绝大多数人就签了。签合同不是大家都满意了,只是很多人怕开发商之后不给签约,例如我,就没有签成。”龙冠·冠华苑的业主陈嘉,最近的遭遇颇为“尴尬”——业主与开发商交涉过程中,部分业主已与开发商签约,开发商表示无法改动主合同,“他们出了公开信,补充说明有改动,比如交房的标准、配套的交付等。我们想继续维权,就没有签合同。结果7月30日我想去签约,开发商说时间过了,不签了。”
据陈嘉介绍,与他同样遭遇的,约有二三十位业主,他坦言,如今摆在自己面前的只有两条路,求开发商签约或放弃购房:“有点杀鸡儆猴的意味,多数人签了,开发商有了主动权。很多人是刚需,也不想折腾了。”